LA SCPI:
La Société Civile de Placement Immobilier est une structure juridique (société civile) ayant pour objet d'acquérir et de gérer des actifs immobiliers, et de permettre aux particuliers d'investir collectivement dans l'immobilier sous forme d'achat et de détention de parts sociales (aussi appelé investissement sous forme de " Pierre Papier "), avec un capital minimum de 760 000 euros.
Apparue en 1964 en France, ce véhicule d'investissement est placé sous le contrôle de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Concrètement, la SCPI fonctionne suivant ce schéma : une société de gestion est constituée, dont la mission est de collecter des fonds auprès des particuliers, et d'investir ces fonds dans des biens immobiliers (bureaux, commerces, hôtels…) qui formeront un parc immobilier géré par la société. Après déduction des frais liés à la gestion du parc immobilier, les loyers issus de ce parc sont redistribués aux associés porteurs de parts de la société, au prorata des parts détenues par chacun des associés. Investir dans une SCPI revient ainsi à investir dans une société de gestion qui elle-même investit dans l'immobilier.
Les avantages de l'investissement en SCPI sont multiples:
Mutualisation et diminution des risques locatifs: le risque de perte de loyer est réduit.
Investissement peu coûteux, avec un minimum de souscription compris en moyenne entre 500 et 1000 euros.
Pas besoin, pour l'investisseur, de se préoccuper de la gestion juridique, administrative et financière des biens, puisque c'est la société de gestion qui s'en charge. Les loyers sont reversés après déduction des frais (assurance, charges, taxes…).
Rentabilité élevée, en moyenne plus de 4% net.
Transparence au niveau de la gestion, contrôlée et garantie par l'AMF.
Possibilités d'investir soit en pleine propriété soit en démembrement temporaire (usufruit et nue-propriété).
Profiter des avantages fiscaux des "SCPI fiscales".
Il existe deux formes de SCPI: les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Dans la SCPI à capital variable, la société peut à tout moment émettre des parts nouvelles ou racheter des parts existantes, permettant ainsi à tout associé qui le souhaite de quitter la SCPI dans les limites fixées dans les statuts de la société à la variation du capital.
LA SCPI COMME OUTIL DE DÉFISCALISATION
A côté des SCPI classiques de rendement (dont l'objet est d'obtenir les meilleurs taux de rentabilité en reversant régulièrement les loyers perçus), il existe une catégorie spéciale de SCPI, appelée les SCPI fiscales.
Leur objectif est clairement de faire bénéficier à leurs associés de mécanismes de défiscalisation prévus par le législateur.
La SCPI de déficit foncier acquiert des biens immobiliers à rénover et réalise les travaux de rénovation. Le coût de ces travaux est déduit des loyers perçus. Si le coût des travaux est supérieur au montant des loyers perçus, un déficit foncier est constitué. Ce déficit foncier vient en déduction du revenu global de l'associé de SCPI dans la limite de 10 700 euros (intérêts d'emprunt exclus). Le solde du déficit supérieur à cette limite de 10 700 euros peut être reporté sur les revenus fonciers ultérieurs de l'investisseur pendant 10 ans.
La SCPI Malraux acquiert des biens classés et nécessitant des travaux de rénovation. Ce faisant, les travaux de rénovation de ce type de bien permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt de 22% ou de 30% (suivant la zone dans laquelle se situe le bien classé). Deux conditions toutefois : le bien en question doit être loué pour 9 ans minimum, et les travaux ne doivent pas dépasser un total de 100 000 euros par an.
La SCPI Pinel permet de bénéficier du dispositif Pinel, prolongé jusqu'au 31 décembre 2021. Ce dispositif incite à investir dans l'immobilier locatif neuf dans les zones dites tendues (celles où la demande de logement est sensiblement plus forte que l'offre), en contrepartie d'une réduction d'impôt variable en fonction de la durée d'engagement de location du bien (6 ans, 9 ans ou 12 ans).
Attention: l'avantage fiscal Pinel ne s'applique que sur la part de valeur du bien n'excédant pas 300 000 euros. Les loyers des logements loués selon ce dispositif ne peuvent pas excéder certains plafonds, et les locataires doivent respecter un plafond de ressources.
Contrairement aux SCPI classiques de rendement qui acquièrent surtout des actifs immobiliers professionnels, la SCPI Pinel investit exclusivement dans de l'immobilier d'habitation non-professionnel. Le risque de la SCPI Pinel est également plus important, en ce que le patrimoine de ces SCPI est moins diversifié que celui des SCPI classiques de rendement.